Розміщувати оголошення на сайті мають право тільки зареєстровані користувачі! ФОРМА РЕЄСТРАЦІЇ (всього 3 хв.!!!) Оголошення посередників автоматично видаляються, а користувач блокується!
Вкладати гроші в нерухомість можна не тільки розраховуючи на те, що вона подорожчає. Дохід, причому регулярний, може принести здача квартири або котеджу в оренду. За словами риэлторов, покупка квартири для наступної здачі в оренду стає усе більше популярної, адже останнім часом ця операція приносить 20 - 30% річних. Щоб здавати в оренду вільну площу, треба, як мінімум, неї мати. Проблема знімається, якщо зайва квартира в Москві або вільний будинок в області вже є. В іншому випадку їх прийде спочатку купити й тільки потім здати. Тоді фінансовий поріг входження в роль рантье складе $100 000 - $1 млн.
Швидко й дешево.
Починаючому інвесторові, що має у своєму розпорядженні вільну суму в $100 000 - 200 000, риэлторы радять спробувати найменш ризикований варіант - придбати типову 1 - 2-кімнатну квартиру в районі з розвитий інфраструктурою, недалеко від станцій метро середнього радіуса. Прибутковість здачі в оренду типових квартир вище, тому що їх можна здавати без проведення дорогого ремонту й дизайну, що обов’язково для елітного житла.
Мінімальної суми в $100 000 за нинішніми цінами досить для придбання двухкомнатной квартири в спальному районі з непоганою репутацією (Измайлово, Преображенское, Марьино) або двох дуже скромних однушек у самих далеких куточках міста. Це вже є інвестицією в нерухомість - причому, на думку експертів, непоганий - і дозволяє розраховувати на швидке одержання регулярного доходу.
Купувати житло для наступної здачі в оренду має сенс тільки на вторинному ринку, тому що в новобудову прийде вкласти більші засоби на ремонт і обстановку, перш ніж вона почне приносити дохід. А на вторинному ринку багато квартир, які за місяць-іншої можна з мінімальними витратами привести в гарний стан і здати. Вони найбільше підходять для такої операції.
60 - 70% житла на вторинному ринку здобувається для наступної здачі в оренду, таких угод стає усе більше, уважає начальник служби маркетингу инвестиционно-риэлторской компанії ” Пересвітло-Инвест” Андрій Блажко. На його думку, багато хто із цих квартир споконвічно здобувалися не з метою витягу доходу від оренди, а у зв’язку з начались в 2000 р. ростом цін на нерухомість. Подорожчання квартир значно перевищувало відсотки по банківських депозитах, і багато з людей, що замислювалися про вкладення вільних засобів, звернули свої погляди на ринок нерухомості. А здача купленої як інвестиція квартири в оренду збільшує дохід від росту її ціни.
Ставки оренди однокімнатних квартир у Москві, по даним ” Миэль-Нерухомості”, на початку травня становили $300 - 600 на місяць (див. схему) , причому попит на оренду житла в межах $450 на місяць, по даним аналітиків компанії, помітно перевищує пропозиція. Таким чином, річний дохід інвестора може скласти $3600 - 7200 до сплати податку. Але для дуже скромної квартири сума буде ближче до нижньої границі. Так що повернути вкладені у квартиру $50 000 при мінімальній ставці оренди вдасться не раніше чим за 10 років. Але такий спосіб вкладення грошей у нерухомість і не припускає швидку віддачу - він розрахований на збереження основної суми ( квартира-те залишається у вас у власності) і одержання регулярних дивідендів.
Маючи одну або дві квартири під оренду, їхній власник може сам управляти ними: контролювати збір орендних платежів, стан нерухомості, періодично, хоча б раз у три роки, робити косметичний ремонт житла. Якщо квартир більше, їсти зміст доручити керування ними агентству нерухомості. Зараз вони пропонують послугу довірчого керування квартирами за 10 - 25% від ставки оренди (див. урізання).
Дорого й серйозно.
Маючи у своєму розпорядженні більшу суму, $500 000 - $1 млн, можна збільшити доходи від оренди придбаного житла в кілька разів, тому що ставки оренди якісного й вдало розташованого (елітного) житла становлять у Москві від $1000 на місяць, але можуть доходити й до $10 000.
Фахівці риэлторского агентства Blackwood оцінюють "вхідний квиток” на ринок елітної нерухомості в $500 000, а прибутковість від її здачі в оренду - в 20 - 30% річні у валюті.
Риэлторы вважають сучасним дохідним житлом квартири площею від 80 кв. м вільного планування в елітному будинку з розвитий інфраструктурою. Оренда такого об’єкта обходиться мінімум в $2500. Деякі орендодавці, прагнучи підняти планку ще вище, витрачають на підготовку квартири (ремонт, інтер’єр, меблі) ще до 50% від вартості квартири. Керівник відділу оренди житлових приміщень Blackwood Марина Маркарова розповідає про "квартирних магнатів, які здають по 5 - 10 елітних квартир, а на виручені гроші живуть за кордоном - у Франції, Швейцарії”. За спостереженнями учасників ринку, близько 40% елітних квартир купується "під оренду”, причому деякі із що залишилися 60% покупців теж не виключають, що в майбутньому їхнє придбання може стати ефективним фінансовим інструментом.
Строк окупності інвестицій в елітні квартири на вторинному ринку з наступною здачею в оренду, по оцінках фахівців Blackwood, як правило, не перевищує 10 років, а річна прибутковість таких вкладень становить приблизно 12%. З урахуванням росту ціни квартири віддача може досягти 40% річних.
Саме головне - вибрати по-справжньому елітну, а не просто дуже гарну квартиру, попереджають риэлторы. При цьому враховується місце розташування будинку (у центрі Москви або в безпосередній близькості від Садового кільця) , рівень комфортності житла. Будинок повинен бути з гарної "начинкою”: обов’язкові охорона, підземний паркинг, центральна система питного водопостачання, пиловидалення й кондиціювання. Вартість оренди такої квартири доходить до $10 000 - 15 000 на місяць. У видаткову частину операцій орендодавцям необхідно буде віднести витрати на страхування квартири - (0,5 - 2% від вартості житла) і ремонт, що для таких квартир обійдеться не менш $200 за 1 кв. м.
Продається квартира з орендарем.
Недорогі типові квартири (у пятиэтажках, на окраїнах міста) , як правило, здають самі хазяї. Вони знаходять клієнтів через знайомих, або через оголошення в спеціалізованих виданнях, або "на стовпах”. А от дорогі квартири з гарним ремонтом, обстановкою й технікою краще здавати в оренду через агентство нерухомості, що візьме на себе й керування квартирою. Все-таки елітні квартири - штучний товар, і знайти орендаря або покупця на неї непросто. Риэлторы же можуть не тільки повністю або частково управляти приміщенням у період оренди, але й застрахувати його й майно, що перебуває в ньому, будуть консультувати орендодавця із всіх питань, що виникають у процесі оренди, організують будь-які додаткові роботи й послуги. При цьому агентство несе всю відповідальність за стан квартири, ремонтує її за свій рахунок, а головне - зацікавлено здати квартиру за максимальною ціною, адже від її залежить розмір комісійних.
Іноді риэлтор може запропонувати купити квартиру вже з готовими орендарями. Наприклад, компанія Soho Realty продала 38 таких квартир з концепцією дохідного бізнесу в будинку на Новому Арбаті (див. фото) : всі вони були укомплектовані кухонними меблями, гарною побутовою технікою й пропонувалися на продаж з орендарями, з договорами оренди, укладеними на рік з можливою пролонгацією. Всі продані квартири цього будинку здавалися протягом одного року, після чого були продані, причому 60% покупців здобували їх саме з метою дохідного бізнесу.
Гроші - у будинок.
Покупка або будівництво заміського будинку і його наступна здача в оренду - витівка куди більше спірна по ефективності інвестицій, чим операції з міською квартирою, попереджають риэлторы. Такі операції досить рідкі, тому що заміська нерухомість здобувається в основному для себе, говорить начальник відділу оренди ” Пересвітло-Инвеста” Юрій Гладких. Однак ріст цін оренди заміської нерухомості й самих будинків все-таки надає приватним інвесторам можливість заробити. Багато хто перестали розглядати заміські котеджі як місце тимчасового проживання або як "другий будинок”. З розвитком транспортних комунікацій і інфраструктури на престижних напрямках, таких як рублево-успенское, новоризьке й калузьке, число бажаючих переїхати за місто для постійного проживання неухильно росте. При цьому не всі хочуть будувати власний будинок, багато хто воліють орендувати його.
Фахівці ” Кірсанова-Риэлти” оцінюють прибутковість здачі в оренду заміських будинків в 20% річні. Більшість експертів по ринку заміського житла думають, що в найближчі роки швидкий ріст цін на заміську нерухомість і стабільний попит на оренду будинків збереже прибутковість цих інвестицій. Втім, і помітного росту вони не очікують - занадто багато нових проектів затіяли девелоперы, у тому числі чимало селищ забудовуються спеціально під здачу в оренду.
Попит на оренду будинків зростає влітку. Але заощаджувати й здобувати легкі щитові дачі в селах і садових товариствах риэлторы не радять, тому що при вартості такого будинку до $50 000 здавати його можна буде тільки 3 - 5 місяців у році. У підсумку річний дохід від оренди не перевищить $3000 - 4000, а ризик втрати або ушкодження нерухомості через пожежу або вандалізм в "вільний час” занадто високий.
