Розміщувати оголошення на сайті мають право тільки зареєстровані користувачі! ФОРМА РЕЄСТРАЦІЇ (всього 3 хв.!!!) Оголошення посередників автоматично видаляються, а користувач блокується!
”Ми з дружиною вирiшили готуватися до пенсiї, — розповiдає киянин Володимир Павленко, 51 рiк. — Грошей за життя вiдклали. Власну квартиру маємо, дiти мають свою. Але ми вирiшили купити однокiмнатну, щоб здавати її в оренду”. Подружжя Павленків планувало здавати квартиру на тривалий час. Хоча це й менш прибуткова справа, зате й клопоту менше. Знайшли 1-кімнатну квартиру в Дарниці за $52 тис. Помешкання було в жалюгідному стані, але за п’ять хвилин від метро. Косметичний ремонт обійшовся у $1600. Міняли сантехніку, бо будинок старий. Купили дешеві й зручні меблі: шафу, диван-ліжко, стіл, кілька книжкових поличок, кухню, холодильник, пральну машину. У це вклали ще $2000. — На якомусь етапі хотілося кинути це все. Треба ж було в таку авантюру пуститися на старість, — сміється Володимир. Так за півроку квартира подорожчала на $3,6 тисячі. Якщо здавати її за $400 на місяць, то тільки ремонт окупиться за 9 місяців, а прибуток помешкання приноситиме аж через 11 років. — Та ми порахували, що це вигідніше, ніж покласти ті п’ятдесят тисяч доларів до банку й жити на відсотки. Постійно боятимешся, що банк прогорить, чи якісь фінансові катаклізми в країні стануться. 1-кімнатне житло здавати найвигідніше. На нього завжди найбільший попит. Тим паче, що експерти передбачають зростання цін на оренду приміщень на $30–50. Бо подорожчали комунальні платежі. Здавати помешкання під офіс — ще краще. Із наймачами менше мороки, але більше гол
... Читати далі »
Вкладати гроші в нерухомість можна не тільки розраховуючи на те, що вона подорожчає. Дохід, причому регулярний, може принести здача квартири або котеджу в оренду. За словами риэлторов, покупка квартири для наступної здачі в оренду стає усе більше популярної, адже останнім часом ця операція приносить 20 - 30% річних. Щоб здавати в оренду вільну площу, треба, як мінімум, неї мати. Проблема знімається, якщо зайва квартира в Москві або вільний будинок в області вже є. В іншому випадку їх прийде спочатку купити й тільки потім здати. Тоді фінансовий поріг входження в роль рантье складе $100 000 - $1 млн.
Швидко й дешево.
Починаючому інвесторові, що має у своєму розпорядженні вільну суму в $100 000 - 200 000, риэлторы радять спробувати найменш ризикований варіант - придбати типову 1 - 2-кімнатну квартиру в районі з розвитий інфраструктурою, недалеко від станцій метро середнього радіуса. Прибутковість здачі в оренду типових квартир вище, тому що їх можна здавати без проведення дорогого ремонту й дизайну, що обов’язково для елітного житла.
Мінімальної суми в $100 000 за нинішніми цінами досить для придбання двухкомнатной квартири в спальному районі з непоганою репутацією (Измайлово, Преображенское, Марьино) або двох дуже скромних однушек у самих далеких куточках міста. Це вже є інвестицією в нерухомість - причому, на думку експертів, непоганий - і дозволяє розраховувати на швидке одержання регулярного доходу.
Купувати житло для наступної здачі в оренду має сенс тільки на вторинному ринку, тому що в новобудову прийде вкласти більші засоби на ремонт і обстановку, перш ніж вона почне приносити дохід. А на вторинному ринку багато квартир, які за місяць-іншої можна з мінімальними витратами привести в гарний стан і здати. Вони найбільше підходять для такої операції.
60 - 70% житла на вторинному ринку здобувається для наступної здачі в оренду, таких угод стає усе більше, уважає начальник служби маркетингу инвестиционно-риэлторской компанії ” Пересвітло-Инвест” Андрій Блажко. На його думку, багато хто із цих квартир споконвічно здобувалися не з метою витягу доходу від оренди, а у зв’язку з начались в 2000 р. ростом цін на нерухомість. Подорожчання квартир значно перевищувало відсотки по банківських депозитах, і багато з людей, що замислювалися про вкладення вільних засобів, звернули свої погляди на ринок нерухомості. А здача купленої як інвестиція квартири в оренду збільшує дохід від росту її ціни.
Ставки оренди однокімнатних квартир у Москві, по даним ” Миэль-Нерухомості”, на початку травня становили $300 - 600 на місяць (див. схему) , причому попит на оренду житла в межах $450 на місяць, по даним аналітиків компанії, помітно перевищує пропозиція. Таким чином, річний дохід інвестора може скласти $3600 - 7200 до сплати податку. Але для дуже скромної квартири сума буде ближче до нижньої границі. Так що повернути вкладені у квартиру $50 000 при мінімальній ставці оренди вдасться не раніше чим за 10 років. Але такий спосіб вкладення грошей у нерухомість і не припускає швидку віддачу - він розрахований на збереження основної суми ( квартира-те залишається у вас у власності) і одержання регулярних дивідендів.
Маючи одну або дві квартири під оренду, їхній власник може сам управляти ними: контролювати збір орендних платежів, стан нерухомості, періодично, хоча б раз у три роки, робити косметичний ремонт житла. Якщо квартир більше, їсти зміст доручити керування ними агентству нерухомості. Зараз вони пропонують послугу довірчого керування квартирами за 10 - 25% від ставки оренди (див. урізання).
Дорого й серйозно.
Маючи у своєму розпорядженні більшу суму, $500 000 - $1 млн, можна збільшити доходи від оренди придбаного житла в кілька разів, тому що ставки оренди якісного й вдало розташованого (елітного) житла становлять у Москві від $1000 на місяць, але можуть доходити й до $10 000.
Фахівці риэлторского агентства Blackwood оцінюють "вхідний квиток” на ринок елітної нерухомості в $500 000, а прибутковість від її здачі в оренду - в 20 - 30% річні у валюті.
Риэлторы вважають сучасним дохідним житлом квартири площею від 80 кв. м вільного планування в елітному будинку з розвитий інфраструктурою. Оренда такого об’єкта обходиться мінімум в $2500. Деякі орендодавці, прагнучи підняти планку ще вище, витрачають на підготовку квартири (ремонт, інтер’єр, меблі) ще до 50% від вартості квартири. Керівник відділу оренди житлових приміщень Blackwood Марина Маркарова розповідає про "квартирних магнатів, які здають по 5 - 10 елітних квартир, а на виручені гроші живуть за кордоном - у Франції, Швейцарії”. За спостереженнями учасників ринку, близько 40% елітних квартир купується "під оренду”, причому деякі із що залишилися 60% покупців теж не виключають, що в майбутньому їхнє придбання може стати ефективним фінансовим інструментом.
Строк окупності інвестицій в елітні
... Читати далі »
Як би гостро не стояло квартирне питання, все ж таки іноді житло раптом на якийсь час виявляється незатребуваним його власниками. Найпоширеніші ситуації: купили квартиру на майбутнє неповнолітній дитині або ж отримали її у спадок. У цих випадках грамотна здача житла в оренду допоможе не тільки покрити вартість комунальних послуг або за певний термін «відбити» кредит, але й отримати чималий прибуток. А уникнути різного роду проблем при здачі квартири допоможе дотримання простих правил. Яким чином краще здати квартиру? Зважившись здавати свою квартиру в оренду, ви можете шукати орендарів самостійно або ж звернутися за допомогою до професійних рієлторів. Зрозуміло, у кожного з цих способів є свої переваги і недоліки. Головний плюс самостійного пошуку – відсутність необхідності оплачувати послуги рієлтора. При цьому в ріелтерських компаніях нерідко поширена інша практика, відповідно до якої винагорода посереднику виплачує не господар, а орендар. Крім того, здавши квартиру своїм знайомим або знайшовши орендарів самостійно за оголошенням в газеті, ви можете уникнути додаткового оподаткування. Якщо ж ваша угода буде задокументована, то згідно Податкового кодексу, ви зобов’язані будете подати в місцеву податкову інспекцію декларацію про доходи та сплатити прибутковий податок у розмірі 13%, як особа, яка отримує дохід від здачі житла в оренду. Головний недолік самостійного пошуку – вам доведеться витрачати набагато більше часу і сил на пошук орендаря, що відповідає всім вашим вимогам. Втім, у деяких ситуаціях самостійний пошук орендарів є єдиним способом здати житло: наприклад, якщо обставини змушують вас здати одну з суміжних кімнат у квартирі, або якщо ви здаєте житло, не будучи юридично його власником. Звернувшись до ріелтерську компанію, ви автоматично перекладаєте всі труднощі, пов’язані з пошуком і підбором потенційних орендарів на плечі ріелтерів. Звичайно ж, звертатися краще не в перше-ліпше агентство нерухомості, А лише в те, що чимало років працює на ринку здачі-найму житла і має гарну репутацію. Особливо важливо те, що співробітники ріелтерської компанії не тільки знайдуть вам відповідного орендаря, але і допоможуть правильно оформити угоду, склавши договір найму. Як правильно скласти договір найму Звичайно ж, укладати чи не укладати договір, вирішуєте тільки ви. Іноді, особливо якщо мова йде про здачу квартири вашим знайомим, цілком припустимо засновувати взаємини винятково на взаємній довірі, але все-таки, в більшості випадків, юридичне оформлення угоди допомагає уникнути можливих проблем у майбутньому. Якщо ви здаєте житло за допомогою посередницьких послуг, то штатним юристом ріелтерської компанії буде заздалегідь підготовлений договір з урахуванням всіх необхідних нюансів. Якщо ж ви зважилися розробляти цей документ своїми силами, рекомендуємо запам’ятати такі важливі моменти. Перш за все, договір в усьому, аж до дрібниць, повинен відповідати чинному законодавству. Це означає, наприклад, що в ньому неприпустимо вказувати суми в доларах. Не можна використовувати також слово «оренда», оскільки при здійсненні операції здачі-найму житла і орендодавець, і орендар – приватні особи, які, відповідно до Цивільного кодексу, на відміну від юридичних осіб, які не орендують, а знімають або здають житло. Ще один момент: при укладенні договору найму житла між приватними особами не потрібно звертатися за запевненням до нотаріуса – достатньо лише вказати свої повні паспортні дані та адресу постійного проживання або реєстрації, а після проставити підписи обох сторін. Крім того, в договорі потрібно вказати всі конкретні відомості про житло що здається в найм : точну поштову адресу – аж до номера квартири, кількість кімнат, метраж загальної та житлової площі. Якщо ж в наймання здається лише частина будинку або квартири, то в договорі має бути точно відображено, що саме здається – кімната, декілька кімнат, частина будинку й т.д. Термін дії договору збігається з терміном дії оренди. При цьому важливо враховувати, що згідно з Цивільним кодексом, якщо термін здачі житла перевищує один рік, то орендодавець зобов’язаний офіційно зареєструвати договір оренди приміщення. Уникнути подібних формальностей можна, вказавши в договорі термін у 11 місяців, а після закінчення цього часу – укласти новий договір. Як правильно встановити ціну за знімання житла? На вартість квадратного метра що здається в найм житла впливає безліч факторів, будь то район, наявність гарної транспортної розв’язки, загальний стан квартири і, зрозуміло, її площа. Рекордсменами по затребуваності на ринку здачі житла є кімнати і однокімнатні квартири. Вирішуючи, скільки грошей брати з передбачуваних квартирантів, пропонуємо вже знайомий багатьом спосіб. Перш за все, проштудіруйте газети в пошуках оголошень про здачу аналогічних квартир, а потім зателефонуйте по декількох – так ви вірніше за все визначте середню ринкову ціну. Можна порадитися з друзями, знайомими, сусідами – напевно серед
... Читати далі »
«Батьки переїхали в заміський будинок. А квартира стоїть пуста. Часи
зараз важкуваті, самі знаєте. От і вирішили на сімейній раді житло
тимчасово здати. Але ж стільки страшилок наслухалася! І виносили усе, і
перездавали потім поденно… Хотілось би себе убезпечити. Чи є якісь
правила, чи можливо досвід вже досвідчених у таких питання – як бути? Як
не стати жертвою аферистів, і таки заробити на квартирі, а не навпаки»
Олена, Полтава
Це звернення було не перше із подібних, тому ми вирішили із допомогою
юриста Ольги Петрової скласти таку собі пам’ятку для господарів
квартири, які хочуть її здавати.
Як не прогадати із ціною
Щоб оцінити, скільки ви зможете заробити, здаючи свою квартиру, можна
використати кілька варіантів.
Орієнтуватися на ціну інших (газети, оголошення, за скільки здають
знайомі). Але, як правило, ціни в оголошеннях не відповідають
реальності. Найчастіше вони трохи завищені, а реальна ціна народжується
після торгу.
Звернутися в агентство нерухомості. Можна прицінитися до квартири,
схожої на вашу, і відняти суму «на торг». Або доручити здавати вашу
квартиру агентству. Грошей при цьому ви не втратите: агентство бере
гроші із квартиронаймачів. Але тут ви таки хоч трохи, але
перестраховані.
Підраховуємо прибуток
Для приклада ми взяли стандартну однокімнатна у районі Подолу
(Ленінський район Полтави) з меблями, телефоном і кабельним ТВ.
Вартість оренди –1300 гривень на місяць.
Витрати:
Телефон – близько 100 грн/місяць.
Квартплата – у середньому 40 грн/місяць.
Електроенергія – 50 грн/місяць (мешканці заощаджувати світло точно не
будуть).
Кабельне – 30 руб.
Непередбачені витрати – 100-200 грн/місяць. (прорвало трубу, зламалася
плита й т.д.)
Разом витрат близько 300 гривень на місяць.
Чистий прибуток - близько 1000 гривень на місяць.
Витрати можна обмежити, домовившись, за по рахунках платитимуть вони
самі. Це, до речі, дисциплінує, примушує трохи економити. Та й вам із
квитанціями не носитися. Хоча, перевіряти, нагадувати доведеться
щомісяця.
При ідеальному збігу обставин із квартири вартістю 60-70 тисяч у.о.
можна дістати прибуток у районі 10-12 тисяч гривень на рік.
Правило номер 1: Не вмієш - не берись
Якщо ви вперше хочете здати свою житлоплощу в оренду, то краще надати цю
справу професіоналам: звертайтеся в агентства нерухомості. До речі,
хочете дуже швидкого результату – пообіцяйте комісійні ріелтору. Здасть
дні за два.
Правило номер 2: Сім раз перевір ...
Багато хто власники бояться звертатися у великі компанії, вважаючи, що
там з них візьмуть великі комісійні. А дарма, зараз на ринку нерухомості
дуже багато агентств-шахраїв, співпраця з якими не принесе вам нічого,
крім зайвих проблем. Довіряти можна тільки перевіреним агентствам або
тим, які тримаються на ринку вже більше п'яти років. Перш за все
поцікавтеся документами організації – перевірте наявність ліцензії,
поговоріть з кимось з керівництва компанії.
Правило номер 3: Правильна оцінка вартості заощаджує
час
Якщо ж ви все-таки вирішили зайнятися нелегкою справою здачі квартири
самостійно, то запам'ятайте: перший крок на шляху до вдалої операції -
її адекватна оцінка. Сьогодні ринкова вартість житлоплощі в першу чергу
залежить від типу будинку. Найбільшим попитом користується житло в нових
будинках та монолітно-цегляних будівлях.
Правило номер 4: Ідіть на візуальний контакт
Не поспішайте здавати квартиру першому-ліпшому: спочатку переконайтеся в
його надійності. Не можна однозначно сказати, хто надійніше - сім'я,
самотній чоловік, молоді люди або дівчата. Не спілкуються з потенційними
клієнтами через Інтернет – тільки по телефону, адже, почувши голос
людини, набагато простіше сформувати враження про нього. А перед тим, як
остаточно вирішити пустити в своє помешкання того чи іншої квартиранта,
призначте зустріч, поговоріть, подивіться на нього, і вже тоді
приймайте остаточне рішення.
Правило номер 5: «У мене всі ходи записані»
Обов'язково укладіть договір на оренду житла: чітко обговоріть терміни і
суми оплати, хто і за що буде платити. Це головний документ ваших
відносин із людиною, яка винаймає в вас житло.
Правило номер 6: Встановіть стеження
Через пару місяців подивіться на порядок у квартирі. Робити це треба
делікатно. Краще заздалегідь домовитися про свої візити, щоб не
набридати і не доставляти незручностей наймачам. Кр
... Читати далі »
У договорі наймання житлового приміщення (або оренди) необхідно вказати:
Дату й місце висновку.
Дані про наймодавця й клієнта (прізвище, ім’я, по батькові, паспортні
дані, адреса, телефон), дані про квартиру (адреса, у кого у власності,
особливості квартири і її стану).
Термін дії (за законом, не може перевищувати 5 років, після чого договір
потрібно буде перескласти).
Умови й порядок розірвання (дострокового розірвання) договору.
Умови оренди житла (оплати квартири, комунальних послуг, телефону й
т.д.), строки внесення плати за оренду (це важливо, тому що порушення
строків є законною підставою для дострокового розірвання договору).
Складіть опис майна! Опис – це документ, що є додатком до договору. У
ньому перераховується все майно, що передається мешканцеві в тимчасове
користування разом із квартирою (меблі, сантехніка, кухонні начиння,
постільні приналежності, побутова техніка й т.д.).
Мешканець повинен простежити за тим, щоб у перелік випадково не
«затесався» зайвий предмет. І господареві квартири буде спокійніше. В
інтересах обох сторін дати кожній речі письмовий опис: назва, кількість,
модель, приблизний рік випуску, ступінь зношування, дефекти й
ушкодження. Перш ніж підписати цей документ, мешканцеві краще
перевірити, як працює телевізор, пральна машина й т.д.
Из-за дороговизны жилья многие люди отдают предпочтение не покупке, а аренде квартир. Довольно часто этим пользуются мошенники. Они снимают жилье на несколько дней или недель, а потом разыгрывают перед потенциальными арендаторами хозяев, берут аванс и исчезают. Искать квартиру самостоятельно - экономия средств. Если повезет, снимете квартиру у знакомых. Если таких нет и вы, чтобы сэкономить на риэлторах, пересматриваете объявления на столбах, в газетах или Интернете, серьезно рискуете оказаться в объятии мошенников.
Сергей Злидень, вице-президент Ассоциации риэлторов Украины: «Как правило, это объявления: «Без посредников». Иногда аферисты ссылаются на то, что сами имеют риелторские компании, как бы псевдо, которых, конечно, не имеют. И потому стараются без риэлторов вообще обходиться. То есть, это первое, что должно насторожить».
Как правило, мошенники сами снимают квартиру на несколько дней или недель, расклеивают объявления, где предлагают жилье дешевле и на длительный срок. Люди с радостью соглашаются на привлекательное предложение и часто становятся жертвами обмана.
Мошенники приглашают в квартиру, с уверенным видом демонстрируют ее достоинства, обещают ее исключительно вам. Даже штамп в паспорте могут показать с этим адресом. Но это еще не гарантия безопасности.
В нынешних условиях договориться со знакомыми хозяевами квартиры о временной регистрации проще-простого.
Пострадавший: «Я увидел объявление на столбе: срочно сдаю квартиру. Позвонил – милый женский голос сообщил, что она еще свободна. Девушка представилась Катей и мы встретились. Она показала мне квартиру. Катя сказала, что квартиру ей нужно сдать на год, так как она срочно уезжает – сильно заболела родственница в другом городе. Она подчеркнула, что на квартиру десятки желающих, цена ведь стояла на 100 долларов дешевле. Но тут же заметила, что я ей понравился и она не боится оставить мне квартиру на столь долгий срок. Катя попросила деньги вперед и даже согласилась съездить со мной в банк за деньгами. Я отдал ей более 2 тысяч долларов, она мне ключи. Переселился, а вечером в квартиру пришли парень с девушкой и предприниматель с рынка. С них она оказывается тоже взяла деньги наперед».
С потенциальными жертвами даже договор подписать могут, но юридической силы он иметь не будет. После этого аферисты берут аванс и.... исчезают. Одну квартиру могут пересдать десятки раз.
Владимир Полищук, руководитель ЦОС ГУ МВД Украины в г. Киеве: «Управлением уголовного розыска киевской милиции с начала года рассматриваются два уголовных дела. Одно уголовное дело относительно человека, который на один день взял в аренду квартиру и успел за 1 день сдать ее двум другим гражданам и получить за это солидную сумму. В одном случае это 3.5 тысячи долларов в год, а в другом - около 4 тысяч».
Уберечься от мошенничества просто. Надо только проверить документы хозяина и бумаги на квартиру. Дело лучше иметь с хозяином жилья. Регистрация или прописка на этой жилой площади еще не гарантия того, что человек имеет право ее сдавать в аренду.
Если квартира числиться на нескольких собственниках, нужно получить письменное согласие каждого из них. Поскольку, по закону, если один из хозяив против оренды жилья – договор аренды признают недействительным. Ваши вещи могут просто выбросить на улицу.
Сергей Злидень, вице-президент Ассоциации риэлторов Украины: «Если такое действие произошло, вам нужно сразу же вызвать милицию, вызвать участкового, официально показать договор, что он зарегестрирован или ЖЭК вызвать. Составить акт, написать заявление. Если человек, арендодатель, сознательно идет на такое действие, он должен четко понимать, что когда он прийдет в суд, ему могут предъявить претензию, что имущество было разграблено, он имел прямое отношение к разграблению и разграблено на очень большую сумму. И доказать арендодателю, т. к. он уже произвел противоправные действия, доказать ему практически невозможно, что этого не произошло».
Во время аренды жилья рискуют обе стороны. Поэтому специалисты советуют при поиске или желании сдать квартиру обращаться исключительно в агентства недвижимости и страховать свое жилье. И главное - заключить договор, в котором прописать все нюансы.
Большинство людей, которые собираются сдавать квартиру, опасаются договоров. Они считают - этот документ обязательно надо заверять у нотариуса. А это означает - собрать кучу бумаг и заплатить немаленькую сумму денег.
Это не обязательно. В случае конфликта, суды принимают во внимание и контракты незаверенные, но подписанные обеими сторонами. Желательно в присутствии свидетеля, не нашей программы, конечно. Обычно, в этой роли выступает риэлтор.
Еще один подводный камень - так называемые «черные маклеры». Они работают исключительно на себя и могут составить договор не на официальном бланке с мокрой печатью, а на его ксерокопии или обычной бумаге вообще без печатей.
Закон України Про оренду державного та комунального майна Документ 2269-12, остання редакцiя вiд 20.06.2007 на пiдставi 997-16, чинний ЗАКОН УКРАЇНИ
Про оренду державного та комунального майна { Відомості Верховної Ради (ВВР), 1992, N 30, ст.416 } { Вводиться в дію Постановою ВР N 2270-XII ( 2270-12 ) від 10.04.92, ВВР, 1992, N 30, ст.417 } { Із змінами, внесеними згідно з Декретом N 9-92 від 15.12.92, ВВР, 1993, N 7, ст. 53 Законом N 3171-XII ( 3171-12 ) від 04.05.93, ВВР, 1993, N 24, ст.253 Декретом N 57-93 від 20.05.93, ВВР, 1993, N 30, ст.337 Законом N 3875-XII ( 3875-12 ) від 26.01.94, ВВР, 1994, N 18, ст.103 } { В редакції Закону N 98/95-ВР від 14.03.95, ВВР, 1995, N 15, ст. 99 } { Із змінами, внесеними згідно із Законами N 326/95-ВР від 15.09.95, ВВР, 1995, N 31, ст.244 N 651/97-ВР від 19.11.97, ВВР, 1998, N 11-12, ст.42 N 768/97-ВР від 23.12.97, ВВР, 1998, N 18, ст. 88 N 177-XIV ( 177-14 ) від 14.10.98, ВВР, 1998, N 49, ст.301 N 685-XIV ( 685-14 ) від 20.05.99, ВВР, 1999, N 29, ст.239 N 1083-XIV ( 1083-14 ) від 21.09.99, ВВР, 1999, N 48, ст.411 N 1723-III ( 1723-14 ) від 18.05.2000, ВВР, 2000, N 33-34, ст.272 N 2409-III ( 2409-14 ) від 17.05.2001, ВВР, 2001, N 31, ст.146 N 2680-III ( 2680-14 ) від 13.09.2001, ВВР, 2002, N 2, ст.5 N 3065-III ( 3065-14 ) від 07.02.2002, ВВР, 2002, N 30, ст.205 N 1905-IV ( 1905-15 ) від 29.06.2004, ВВР, 2004, N 50, ст.539 N 1911-IV ( 1911-15 ) від 29.06.2004, ВВР, 2004, N 51, ст.547 N 2285-IV ( 2285-15 ) від 23.12.2004, ВВР, 2005, N 7-8, ст.162 N 2505-IV ( 2505-15 ) від 25.03.2005, ВВР, 2005, N 17, ст.267 N 3126-IV ( 3126-15 ) від 29.11.2005, ВВР, 2006, N 8, ст.89 N 997-V ( 997-16 ) від 27.04.2007, ВВР, 2007, N 33, ст.440 }
Цей Закон покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам. ( Преамбула в редакції Законів N 768/97-ВР від 23.12.97; N 685-XIV ( 685-14 ) від 20.05.99 )
Сдавать квартиру внаем всегда выгодно. Особенно если она находится в столице или другом городе-миллионнике. Но вместе с высокой прибыльностью, этот бизнес таит в себе много рисков. Риск 1. Аферисты
Опасность: Худшее, что может случиться – квартира окажется в руках мошенников. Они могут пересдать ее в субаренду или, того хуже, продать по поддельным документам.
Как избежать: Всегда подписывайте договор аренды, а также берите копию паспорта и идентификационного кода потенциального жильца. Грамотно составленный документ, учитывающий все до мелочей, защитит вас и от мошенников, и от других возможных проблем. «В частности, запишите туда свое право на регулярное (например, раз в месяц) посещение квартиры и запрет на пересдачу жилья в субаренду, – советует Генрих Людкевич, директор АН Риелторский дом. – Также можно вписать в договор пункт, позволяющий брать денежный залог (1-2 месячных платы) за возможные убытки арендодателя».
Обязательно возьмите личные и рабочие телефоны будущего арендатора. И, главное, не постесняйтесь тут же позвонить и выяснить, действительно ли в названной фирме работает такой сотрудник.
Риск 2. Квартира не приватизирована
Опасность: В этом случае не желающий платить деньги квартирант может обратиться в суд. Тогда договор по аренде признают недействительным, а обязательства по нему аннулируют. Вдобавок ко всему у арендодателя начнутся проблемы с настоящими собственниками жилья – рай- или горсоветом.
Как избежать: Перед тем как сдавать квартиру лучше заключить договор с ЖЕКом о том, что коммунальщики не против аренды, или хотя бы письменно предупредить их о своих планах. А сами тем временем займитесь приватизацией жилья. Когда вы станете полноправным хозяином квартиры, разрешения городских властей больше не потребуется.
Риск 3. Неоплаченные счета за телефон и интернет
Опасность: После отъезда жильцов телефонный оператор может «обрадовать» хозяина счетом с цифрой в шесть нулей.
Как избежать: Отключив «восьмерку» вы не решите всех проблем. При желании жилец закажет международные переговоры и через телефониста. А вот взять с квартиранта залог за возможные звонки в другие страны и внести это в договор не помешает. Кроме того, вы можете бесплатно проверять сумму счета за переговоры до того, как пришлют ежемесячную квитанцию, по телефону 052.
Риск 4. Налоги
Опасность: Сдавая квартиру, собственник обязан платить налоги. «Если хозяин не сделает этого, на него наложат штраф – 10-50% от суммы налогового долга», – говорит Зинаида Омельницкая, бухгалтер-эксперт Баланс-Клуба. Кроме этого, зная, что вы скрываете доход от налоговой, квартиранты могут даже вас шантажировать.
Как избежать: Обязательно заверьте договор аренды нотариально. Нотариус зарегистрирует его в налоговой инспекции. Налог (15% от дохода) следует платить ежеквартально в течение 40 дней, следующих за последним днем отчетного периода.
Есть еще один выход – оформиться частным предпринимателем (СПД), указав вид деятельности «Сдача внаем собственной недвижимости». В этом случае каждый месяц вам придется платить максимум 200 грн.
Риск 5. Испорченное имущество
Опасность: В лучшем случае, вернувшись в квартиру, арендодатель обнаружит стул с поломанной ножкой или разрисованные ребенком обои. Но бывает, что квартиранты исчезают с бытовой техникой и хорошей мебелью. Еще варианты – полный разгром, затопленные соседи или даже пустая обгоревшая «коробка».
Как избежать: Как минимум, нужно составить акт приема-передачи, в котором будет перечислена вся обстановка и описано состояние мебели. Еще лучше просто застраховать квартиру. Кроме того, если в доме есть консьерж, попросите его присмотреть за временными жильцами. С этой же просьбой можно обратиться к соседям.
Риск 6. Квартира станет «коммуналкой»
Опасность: Квартира, сданная одной семье, может превратиться в общежитие. В итоге окажется, что в ней будут жить многочисленные родственники или друзья квартирантов. Как следствие – жалобы соседей, изношенное имущество и недополученная прибыль. Ведь, сдав квартиру десятерым, вы бы получили гораздо больше.
Как избежать: Главное помнить, что закон на вашей стороне. Так, в арендованную квартиру могут въехать только жена (муж) и несовершеннолетние дети квартиранта. Проживание остальных должно быть обязательно оговорено в договоре. Если незваные гости не уйдут добровольно, выселить их поможет суд. В этом случае можно потребовать и компенсацию за неудобства.
Риск 7. Съедут, не заплатив за квартиру
Опасность: Ответив на слезные просьбы отсрочить оплату на пару месяцев, арендодатель рискует остаться с пустым кошельком.
Как избежать: Всегда берите деньги вперед. А в договоре найма, кроме паспортных данных, указывайте реальный размер арендной платы. Один из действенных рычагов воздействия – позвонить на работу непорядочному квартиранту. Желая сохранить деловую
... Читати далі »
Съем квартиры при первом рассмотрении выглядит довольно простым способом решить свои жилищные проблемы.
Словно подтверждая эту мысль, среди объявлений о белой глине, наращивании ногтей и танце живота столбы и заборы пестрят бумажками "Сдаю!". В газете объявлений искомая колонка длинна и разнообразна. Но всю эту иллюзию легкости и простоты сдувает, словно ветром, при первом же звонке по указанному номеру, а после личного визита в разбитую трущобу становится страшно.
Что же делать? Не торопиться. Финансовый кризис заметно поменял баланс рынка недвижимости. Стало намного меньше желающих снимать жилье, одновременно с этим упали цены на аренду. Но, к сожалению, усилился риск - мошенники стали активней. В таких условиях повысились шансы, как снять недорогое и одновременно хорошее жилье, так и остаться с носом. И неважно, откроете вы "Курьер, Севастополь" или "Из рук в руки", "Волгоград" — ситуация примерно одинакова везде.
Первый путь, по которому стоит пойти в деле съема квартиры - расспросить друзей и родственников. У этого варианта есть свои плюсы: отсутствие рисков, бесплатность посредников. Правда, этот способ самый медленный, в нем приходиться надеяться только на везение.
Второй путь - это уже упомянутые объявления. Удивительно, что до сих пор находятся люди, сорвавшие листок со стены. Стоит услышать хоть единожды рассказ об их злоключениях, как тут же пропадает всякое доверие к незнакомым квартиросдатчикам. Хотя, если жизненно необходимо сэкономить на услугах риэлтора, можно испробовать и этот вариант. Готовьтесь часами сидеть у телефона, а потом днями ездить по всему городу методично осматривая все предложенные варианты.
И, наконец, третий путь - через посредников. Он наиболее затратен, но соответственно и надежен. Риски мошенничества низки, но все же присутствуют. Например, в любом крупном городе более половины агентств недвижимости - фиктивные фирмы-однодневки. Они возьмут с вас деньги за бесполезную информацию - листок распечатку устаревших адресов и телефонов. Есть возможность также нарваться на мошенника одиночку, который лишь прикрывается фиктивными документами агентства. Поэтому, обобщив различные схемы мошенничества, можно дать несколько важных советов. Никаких денег вперед! Просят под каким-либо предлогом заплатить заранее - не колеблясь уходите. Относитесь критически к предоставляемой агентом информации, делите все на два, а то и на три. Метро - рядом, значит до него нужно ехать на маршрутке, косметический ремонт, как правило обозначает полное отсутствие ремонта. Не ленитесь и не стесняйтесь проверять и перепроверять все документы: удостоверение риэлтора, документы права собственности квартиросдатчика, сверьте даже опись имущества!
Будете терпеливыми и внимательными - повезет вам, а если наоборот - мошенникам.
Советы арендаторам жилья. Подписывая договор аренды с приветливым хозяином квартиры, как-то не хочется думать о неприятностях, которые в будущем может доставить этот улыбчивый человечек. А он может.
За 6 лет жизни на съёмных квартирах я снимала жильё у 5 арендодателей. Из них двое были отличными людьми и возникавшие проблемы мы решали совместно и быстро, с двумя другими во время съезда возникли мелкие, но неприятные недоразумения, а одна наймодательница оказалась жадной и чуть-чуть бешеной фурией.
«Фурия» отказалась отремонтировать сломавшийся кран в ванной комнате, несмотря на наши слёзные просьбы сделать хоть что-нибудь, предложения оплатить ремонт, даже не в счет квартирной платы. Хозяйка была глуха к нашим мольбам. Она планировала после нашего съезда, который должен был состояться через два месяца, сделать в квартире евроремонт и купить дорогой фирменный кран. Поэтому приобретать временный дешевый краник ей было не с руки. Я с мужем была вынуждена 60 дней чистить зубы, а муж – еще и бриться, в коленопреклоненной позе над ванной. Более того, когда кран прорвало и соседей снизу затопило водой, мой благоверный выплатил им для разрешения скандала, грамотно организованного «затопленниками», двести гривен отступных. Естественно, хозяйка отказалась компенсировать нам понесённые затраты.
Перед отъездом из «гостеприимной» квартиры, отвратительно отапливающейся ко всему прочему, я буквально «вылизала» каждый сантиметр своего бывшего съёмного жилища. Подготовила все оплаченные счета за коммунальные услуги. Дело оставалось за малым: хозяйка должна была вернуть мне залог за телефонные переговоры в размере 100 долларов США и узнать со мной на главпочте задолженность по телефону, которую я обязана была тут же погасить. Но у мадам Фурии заведомо были другие планы. Залетев в квартиру, она прошлась со мной по комнатам и, видя, что придраться особо не к чему, прицепилась к пыли на люстре. Начала громко орать, что мы – самые плохие арендаторы, каких только можно себе вообразить. Попытки завести разговор о том, что залоговые деньги надо бы вернуть, закончились плачевно: мадам совершенно явно высказалась, что деньги она возвращать не собирается, и практически бросилась на меня с кулаками. Мне пришлось даже не уйти, а позорно сбежать с поля боя, потому что мои 45 кг бараньего веса против её 120 – это не аргумент.
В итоге мы с мужем лишились залога. Радовало только то, что долг по телефону составлял 250 гривен, и мы потеряли всего 50 баксов, а не все 100.
Поэтому, исходя из своего богатого и местами печального опыта по аренде квартир, я беру на себя смелость сформулировать несколько советов будущим арендаторам.
1. Обязательно оговаривайте в договоре аренды, кто осуществляет текущий ремонт жилья (краны, трубы, газовая плита), а кто – капитальный.
Помню, у последних хозяев (исключительно приятных людей, с которыми мы до сих пор поддерживаем теплые отношения), прорвала канализационная труба. Человек не пожалел своего времени и денег, буквально за два дня скооперировался с соседями и решил проблему, которая грозила перерасти в настоящую беду (представьте, каково жить в квартире, благоухающей отборными «ароматами» из канализационных труб). Кстати, в договоре с ним, у меня уже был пункт о том, что капитальный ремонт (к которому относится замена канализационных труб) лежит на совести владельцев квартиры.
2. Ещё на этапе переговоров с будущим арендодателем договаривайтесь о как можно меньшем размере залога/гарантии за возможный материальный ущерб, который Вы как арендатор можете нанести имуществу хозяина в будущем. Здесь - no comments, мой печальный опыт говорит сам за себя.
3. Обязательно берите у арендодателя расписку за полученную предоплату, залог и каждый полученный ежемесячный платеж. Если наймодатель захочет создать проблемы арендатору, не имеющему на руках письменного подтверждения за реально проплаченные месяцы, он легко истребует повторно в судебном порядке квартплату с нанимателя за неподтвержденные расписками месяцы.
4. Оплаченные квитанции за коммунальные услуги показывайте хозяину, но не в коем случае не отдавайте до самого выезда. Иначе Вас могут наказать за излишнюю доверчивость и «попросить» оплатить услуги ещё разок. Создайте в специальной папке для каждой коммунальной службы отдельный файлик, куда аккуратно складывайте все проплаченные квитанции, а в еще один файл – полученные письменные расписки от владельца квартиры. Любая расписка (в т.ч. и при получении денег взаймы) обязательно должна быть написана и подписана только от руки. Напечатанные на принтере расписки с одной аутентичной подписью юридической и доказательственной силы не имеют (по ним сложно провести графологическую экспертизу).
5. Составляйте и предлагайте арендодателям составить список имущества, находящегося в доме или квартире, с оценкой его состояния, износа и указанием приблизительной рыночной цены. А то при вы
... Читати далі »
Задумав арендовать жилье, автор этой статьи столкнулся с удивительным по современным меркам явлением – хозяин квартиры предложил оформить договор об аренде по всем требованиям закона. На проверку оказалось, что это имеет смысл в плане безопасности, но – абсолютно невыгодно материально. 1. Договор "по любви": удобно, но страшновато
Как рассказал нам вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Виктор Несин, существует два варианта аренды квартиры. Причем оба они законны, но в каждом из них присутствует договор.
Первый – аренда по договору, который заверен только подписями двух сторон – арендодателя, и того, кто арендует жилье. Такой документ, вопреки расхожему мнению, все же имеет нормальную юридическую силу в суде. По закону заключать договор без нотариуса можно, если вы собираетесь отдать квартиру в аренду на срок до 3 лет. На практике, этот срок обычно гораздо меньший – киевляне сдают в аренду квартиры максимум на полгода-год, а потом просто продлевают договор. Это, конечно, не самые выгодные для арендатора условия. Ведь при заключении нового договора, даже если жилье не меняется, то может очень поменяться сумма аренды. А договор такие изменения призван контролировать. Причем, это не шуточки – на самом деле арендатор вправе отказаться платить больше за квартиру, которую снимает. Если, конечно, в договоре проставлена определенная сумма. Заставить платить больше арендодатель не имеет права.
Виктор Васильевич привел интересный пример, правда, зарубежный, – на Манхеттене некоторые и ныне снимают квартиры чуть ли не по $500. Хотя все остальные платят втрое больше. Просто "счастливчики" в свое время заключили договора на 5 лет и теперь пожинают плоды своей предусмотрительности.
И, наверное, настоящее откровение для многих арендаторов Киева – снимающий жилье может даже подать в суд на хозяина квартиры, если тот будет требовать "или плати больше – или выселяйся". Решать же силовыми методами этот вопрос хозяину вообще противопоказано. На тот момент, пока его квартира находиться в аренде, распоряжается ею арендатор. Это значит, войди хозяин без позволения "снимающего" в квартиру, не говоря уже о выносе вещей – все, можно писать заявление в милицию, даже уголовное дело могут открыть.
Тем не менее, полюбовный договор, скрепленный только подписями, имеет и свои недостатки. Главный из которых – возможное неправильное, с юридической точки зрения, оформление договора. За счет чего в тексте могут появиться "лазейки", которые, в свою очередь, очень могут пригодиться арендодателю в случае судебной тяжбы.
2. Договор с нотариусом: дорого, зато надежно
Так что как не крути, но если арендатор сам не юрист, прибегать к помощи специалиста придется. В таком случае удобней обратиться за заверкой документа к нотариусу. Их у нас есть два вида – государственные и частные и условия сотрудничества с ними по договору будут отличаться.
Если юрист государственный – то в "казну державы" придется положить еще 1% от всей прибыли, которую получит хозяин в случае сдачи квартиры. Например, квартира сдается на год и за $600 в месяц, то за год получиться $7200. А государству хозяин будет обязан уплатить единоразово, при заключении договора об аренде, $72.
Оформление сделки у частного юриста может избавить от уплаты налога в 1%, но тут необходимо учитывать, что плата самому нотариусу чаще всего составляет тот же один процент от суммы сделки.
Но в любом случае, если договор аренды заверить у нотариуса – это значит, что арендодатель должен будет платить налоги от прибыли, которую получает от сдачи квартиры. Это обыкновенный налог на доход физлиц – 15% ежемесячно. Кроме того, понадобиться также справка с БТИ, что тоже стоит денег и времени.
3. Четные и экономные выбирают ЧП
Есть еще один способ законной сдачи квартиры, о котором нам поведали в государственной нотариальной конторе Дарницкого района:
– Если вы хотите сдать квартиру (а мы представились владельцами квартиры, которые хотят сдавать жилье "по всем правилам" – Авт.), вам лучше сразу оформить себя как частного предпринимателя и платить единый сбор в 200 грн ежемесячно, – объяснил сотрудник нотариальной конторы. – Но лучше обратитесь с этим к частному юристу. Он подскажет вам, как зарегистрироваться предпринимателем (в районной администрации), и сведет с налоговой (придется встретиться с налоговым экспертом, который научит заполнять декларацию).
Так что теперь у хозяина квартиры появится новая головная боль- заполнение деклараций. Хотя 200 грн сбора – все-таки часто меньше 15% от ежемесячной прибыли с аренды квартиры.
Вывод: Кому это надо?
Несмотря на то, что квартиру в нашей стране надо сдавать законно, прозванивая нотариальные конторы, мы сталкивались с непониманием наших мотивов, и даже с недоумением. По-видимому, мы оказались чуть ли не первыми в Киев
... Читати далі »
Як це не дивно, незважаючи на те, що кількість бажаючих зняти квартиру значно перевищує кількість орендодавців, на ринку існує маса вільної житлової площі, яка не здається. А все тому, що господарі квартир не знають правил оренди. Коли моя знайома переїхала до чоловіка и решилась здати в оренду свою маленьку квартирку, я вирішила побігати по агентствам разом з нею, щоб зрозуміти - як воно, пристроїти свою житлоплощу в гарні руки, нехай навіть і на час. Виявилося, що зробити це зовсім непросто - одні квартиранта не подобалися їй тим, що у них була собака, другий - віком (подруга побоювалися постійних вечірок). Кульмінаційного моменту вибір квартирантів досяг тоді, коли сусідка по нещастю - жінка, яка вже другий раз здають квартиру в оренду, розповіла їй про те, як пустила до себе пристойних, на перший погляд, мешканців - а ті виявилися шахраями. Ось тут-то й вирішила подруга звернутися в агентство нерухомості. Мені ж вдалося, простеживши весь шлях своєї знайомої і поспілкувавшись з тими, хто вже мав досвід передачі квартири в оренду, скласти список правил, керуючись якими можна значною мірою убезпечити себе від небажаних наслідків. Правило номер 1: Не вмієш - не берись Якщо ви вперше хочете здати свою житлоплощу в оренду, то краще надати цю справу професіоналам: звертайтеся в агентства нерухомості. Правда, безкоштовно працювати ніхто не стане і агенти візьмуть з вас винагороду. Але за ці гроші вашу нерухомість будуть активно просувати на ринку і підберуть надійних, стабільних мешканців. Для особливо жадібних передбачений і такий варіант, коли від виплати комісійних можна відмовитися. Але майте на увазі, що такий варіант має кілька очевидних мінусів: агентство нерухомості все одно своє отримає - у цьому випадку відсотки заплатить той, хто хоче в'їхати в вашу квартирку, а ось ви втратите величезну кількість часу. Чому? Все дуже просто - ваша квартира (в Одесі) буде чекати свого заповітного години у внутрішній базі даних агентства, і згадають про неї лише тоді, коли з'явиться клієнт з конкретними вимогами, повністю відповідними її характеристиками. Так що вирішуйте самі, що вам більше подобається - чекати біля моря погоди або все-таки заплатити не дуже велику суму і спокійно чекати, поки агенти отищут для вас підходящого квартиранта. Правило номер 2: Сім раз перевір ... Багато хто власники бояться звертатися у великі компанії, вважаючи, що там з них візьмуть великі комісійні. А дарма, зараз на ринку нерухомості дуже багато агентств-шахраїв, співпраця з якими не принесе вам нічого, крім зайвих проблем. Довіряти можна тільки перевіреним агентствам або тим, які тримаються на ринку вже більше п'яти років. Явившись в агентство, першою справою поцікавтеся документами організації - перевірте наявність ліцензії, поговоріть з кимось з керівництва компанії. А ще краще, перш ніж іти в компанію, що працює з нерухомістю, покопатися в Інтернеті - пошукайте відгуки громадян, які вже працювали з цим агентством. Тільки одне але - пам'ятайте, що шукати такі "одкровення" потрібно де завгодно, але тільки не на сайті компанії - вдячні відгуки, розміщені там, як правило, пишуть свої співробітники. Правило № 3: Правильна оцінка вартості заощаджує час Якщо ж ви все-таки вирішили зайнятися нелегкою справою здачі квартири самостійно, то запам'ятайте: перший крок на шляху до вдалої операції - її адекватна оцінка. Сьогодні ринкова вартість житлоплощі в першу чергу залежить від типу будинку. Найбільшим попитом користується житло в нових будинках та монолітно-цегляних будівлях. Наявність гарного ремонту в квартирі також може додати до щомісячної вартості вашого житла енну суму: орендарям подобаються квартири з просторими, світлими кімнатами, цікавими дизайнерськими рішеннями, багаторівневим освітленням і вбудованою побутовою технікою. А вже якщо у вас в будинку ще й виділена інтернет-лінія є, і під охороною парковка прямо у дворі - можете вважати, що ваша квартира - просто скарб, і винагорода за неї потрібно просити відповідне. Правило номер 4: Ідіть на візуальний контакт Не поспішайте здавати квартиру перший звернувся до вас людині: спочатку переконайтеся в його надійності. Не можна однозначно сказати, хто надійніше - сім'я, самотній чоловік, молоді люди або дівчини. Не спілкуються з потенційними клієнтами через Інтернет - тільки по телефону, адже, почувши голос людини, набагато простіше сформувати враження про нього. А перед тим, як остаточно вирішитися пустити в своє помешкання того чи іншої людини, призначте зустріч, поговоріть, подивіться на нього, і вже тоді приймайте остаточне рішення. Правило номер 5: У мене всі ходи записані Обов'язково укладіть договір на оренду житла: чітко обговорити терміни і суми оплати, хто і за що буде платити. Найбільш поширена практика - за комунальні послуги сплачує орендодавець, а за телефон і електроенергію - орендар, так як сума залежить від його потреб. До речі, в договорі можна обумовити все, що завгодно - н
... Читати далі »
Передача у користування нерухомого майна – актуальна тема практично для кожного власника. Тому в цій статті ми проаналізуємо норми чинного законодавства щодо вимог до форми договору оренди житла та необхідності його державної реєстрації. Основні положення, що регулюють правовідносини за договором найму (оренди) незалежно від статусу сторін договору, закладено у главах 58 «Найм (оренда)» та 59 «Найм (оренда) житла» Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ). При цьому вимоги глави 59 ЦКУ стосуються договорів найму (оренди) приміщень, які мають чітко визначене цільове призначення – для проживання. Тому при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59 ЦКУ «Найм (оренда) житла», які є спеціальними щодо положень глави 58 ЦКУ «Найм (оренда)». У зв’язку із зазначеним до договорів найму житла не застосовуються положення ст.ст. 793 та 794 ЦКУ щодо необхідності обов’язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди, який укладається строком на три роки і більше. Зазначену позицію також підтримує ДПА у м. Києві. Так, у листі «Щодо оподаткування підприємницької діяльності із здавання в оренду житлових приміщень» від 4 березня 2005 р. № 2273/n/31-045/127 вона вказує, що юридичні аспекти оренди нежилих приміщень регламентуються положеннями глави 58 ЦКУ, а правовідносини із найму житла регулює глава 59 ЦКУ. Предмет договору Відповідно до ст. 810 ЦКУ за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо ж наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦКУ). Отже, якщо наймачем є юридична особа, то у договорі найму житла слід зазначити особи працівників, які будуть постійно проживати у найманому житловому приміщенні. При цьому для надання житла в оренду для влаштування в ньому офісного приміщення необхідно перевести таку квартиру у нежитловий фонд. Форма договору За вимогою цивільного законодавства правочин має вчинятися у встановленій законом формі. Тому укладати договір найму житла відповідно до ст. 811 ЦКУ слід у письмовій формі (тобто його зміст має бути зафіксований в одному або кількох документах, підписаних сторонами). Водночас недодержання сторонами цього договору вимог закону щодо обов’язкової письмової форми договору не тягне за собою визнання його недійсним – у такому разі діє загальне правило, передбачене ч. 1 ст. 218 ЦКУ, щодо позбавлення сторін (у разі виникнення спору) права посилатися на показання свідків для підтвердження як самого факту укладення договору найму житла, так і будь-яких умов, на яких зазначений договір було укладено. Тому заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися лише письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Таким чином, аби убезпечити себе від небажаних наслідків доцільніше дотримуватися зазначеної письмової форми договору. Нотаріальне посвідчення Спеціальними нормами глави 59 ЦКУ не передбачено обов’язкового нотаріального посвідчення договору найму житла незалежно від строку його дії. Однак за правилом ч. 4 ст. 209 ЦКУ на вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин за її участі може бути нотаріально посвідчений. Проте відповідно до пп. «б» пп. 9.1.4 п. 9.1 ст. 9 ЗУ «Про податок з доходів фізичних осіб» договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню, якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб’єктом підприємницької діяльності. Таким чином, існує колізія між законодавчими актами, через що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору згідно ст. 220 ЦКУ такий договір є нікчемним (тобто визнання його недійсним судом не вимагається – його недійсність встановлена законом). Слід мати на увазі, що такий правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. У такому випадку орендар має звільнити орендовану квартиру, а орендодавець повинен повернути отриману орендну плату. Водночас, якщо сторони домовилися стосовно всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Згідно із нормою ЗУ «Про податок з доходів фізичних осіб» нотаріус здійснює відповідну функцію контролю – він зобов’язаний надіслати повідомлення про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання орендодавця – платника податку.
... Читати далі »
Один зі способів виживання у важких економічних умовах - здача житлової площі в оренду. Здебільшого власники квартир розміщують оголошення на стовпах і парканах, а при особистій зустрічі з претендентами обмежуються посвідченням особи і домовленістю про суму оплати. Після міцного рукостискання й отримання авансу (зазвичай за перший і останній місяць оренди) сторони приступають до виконання своїх обов'язків, не турбуючись про правові наслідки здійсненого правочину. А дарма, адже свої права та обов'язки повинен знати не тільки орендодавець, але й орендар.
До фінансово-економічної кризи приватні інвестори залучали іпотечні кредити, купували квартири і здавали їх в оренду, а відсотки за кредитом виплачували з орендної плати. Вкладаючи гроші в нерухомість і здаючи її в оренду, приватні інвестори рідко замислювалися про податки. А зневага до системи оподаткування загрожує великими неприємностями, навіть кримінальною відповідальністю.
У чинному житловому законодавстві оренда житлових приміщень має свої нюанси. Вони залежать від того, кому здавати - юридичній чи фізичній особі. Саме з цього випливають правові наслідки і податкові зобов'язання власника. Розглянемо деякі з них.
Суть договору найму
Законодавець у п. 18.1.5 Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств" визначив оренду житлових приміщень як господарську операцію, що передбачає надання житлового будинку або квартири її власником у користування іншій фізичній або юридичній особі на певний термін, для цільового використовування і за орендну плату. Максимальний розмір орендної плати, сплачуваної фізичними особами за використання житлового приміщення як місця постійного проживання, підлягає регуляції в порядку, визначеному Кабінетом міністрів України. Орендна плата за житлове приміщення, яке використовують не як місце постійного мешкання, а також розмір орендної плати для юридичних осіб регуляції не підлягають.
Порядок здійснення операцій з оренди житлових приміщень Кабінет міністрів України встановлює відповідно до положень Житлового кодексу України (далі - ЖКУ). Слід зауважити, що ЖКУ був прийнятий ще 30 червня 1983 р. Верховною Радою УРСР та не відображає реалій сьогодення, а тим більше не регулює належним чином правовідносини, що склалися в сегменті житлової політики держави. Відповідно до ст. 150 ЖКУ громадяни, що мають у приватній власності житловий будинок (його частину) або квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їхніх сімей, мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд (продавати її, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, здійснювати інші, не заборонені законом операції).
Згідно зі ст. 158 ЖКУ наймач користується житловим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянину на праві приватної власності, відповідно до договору найму житлового приміщення. Цей договір укладається між власником і наймачем житлового приміщення в письмовій формі та реєструється у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або у створеному ним органі управління. Означений документ має містити вказівку на предмет договору, термін, на який його укладено, визначати права й обов'язки наймача та передбачати інші умови. Договір найму (оренди) за своєю правовою природою консенсусний та оплатний і відрізняється від інших договорів. Так, відповідно до нього наймач одержує майно не у власність, а лише в тимчасове користування, на відміну від договорів купівлі-продажу, міни та дарування, які роблять набувальника нерухомості її власником. Наймач, оскільки він є лише тимчасовим користувачем майна, після закінчення терміну договору та в разі його дострокового розірвання повинен повернути взяте в найом майно наймодавцю в справному стані.
Предметом договору найму в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути як ізольоване, так і неізольоване житлове приміщення (кімната, пов'язана з іншою спільним входом), а також його частина. Не можуть бути самостійним предметом договору найму приміщення, непридатні для проживання (підвали тощо), а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо). Житлове приміщення здається наймачеві на визначений строк або без зазначення строку. Члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму. Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із зазначеного договору.
Укладаючи договір найму, необхідно взяти до уваги, що відповідно до ст. 162 ЖКУ плата за користування житловим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється за згодою сторін. Плата за комунальні послуги стягується за затвердженими в установленому порядку тарифами
... Читати далі »
