Кожен, хто коли стикався з ринком оренди, знає, що найвигідніший час для знімання квартири - весна і літо. Причина криється в щорічному викиді на ринок так званих літніх варіантів : житла, що здається на чотири-п'ять місяців. Його власники, збираючись на дачі, залишають свою нерухомість орендарям, збільшуючи пропозицію і знижуючи ціни в цьому сегменті ринку.
Щорічно у весняно-літній період на ринок оренди Івано-Франківська викидають сотні квартир чиї господарі хочуть заробити на своїй нерухомості під час літнього відпочинку. В основному такі орендодавці - літні люди, пенсіонери, які мають можливість провести на дачі увесь сезон, - з травня по жовтень. Тому літні варіанти з'являються на ринку ще на початку квітня, житло здають на чотири-п'ять місяців.
Цей квартирний шквал незмінно вносить замішання і нерозуміння в сталий ритм роботи ринку оренди. Впродовж усього року попит розподілений в пропорції приблизно три до семи (тобто на три ліквідні квартири доводиться сім орендарів). Відповідно до цього розподілу ростуть і ціни: в середньому на 200 грн за рік. Зараз орендна ставка на однокімнатне житло в спальному районі Івано-Франківська складає 1000 грн. Проте навесні ситуація міняється.
Спочатку господарі літніх варіантів намагаються орієнтуватися на поточні ринкові ціни. Доводиться роз'яснювати їм, що їх квартирами цікавиться тільки невелика частина орендарів : відрядні, туристи, що приїхали на лікування, хворі охочі відпочити і заробити за літо студенти, абітурієнти, що вступають до вузів, і їх батьки. Таких клієнтів не так вже багато, тому співвідношення попиту і пропозиції на літньому ринку зовсім інше: на одного орендаря доводиться п'ять-шість квартир.
Природно, це позначається на вартості пропозиції, літні варіанти в нашому місті йдуть за ціною на 30, а то і 50 % нижче ринкової. Ліквідне однокімнатне житло зазвичай втрачає в ціні менше. Проте більшість літніх варіантів - це двох-, трьохкімнатні квартири, таке житло зазвичай здають на теплу пору року.
За спостереженнями фахівців поява літніх варіантів збиває з пантелику і орендарів. У них виникає відчуття надлишку пропозиції, зниження вартості, і, природно, вони починають торгуватися з господарями квартир, які пропонують нормальні довгострокові варіанти. У результаті ставка оренди навесні і літом стає нижче на 10-15 %. Знаючи цю тенденцію, досвідчені орендодавці намагаються здати свою нерухомість до настання весняного сезону. Якщо ж не вдається те вони вважають за краще швидше притримати квартиру до настання осені, чим здавати її влітку за зниженими цінами.
Адже договір підписують на півроку або рік, і впродовж цього часу орендодавець не має права підвищувати ціну, тобто прибуток буде упущений.
Із-за літнього зниження цін осінній ріст ставок завжди здається особливо різким. Літні варіанти зникають з ринку буквально в лічені дні, а ціни відразу злітають. Часто орендарі, що вже налаштувалися на знижені ціни і великий вибір, дуже швидко виявляються на абсолютно іншому ринку де попит і пропозиція розподілені не в їх користь. У вересні в сегменті оренди квартир зазвичай відбувається різкий ціновий стрибок
Інший сегмент ринку, який пожвавлюється влітку, - подобова оренда. Як правило, в Івано-Франківську подобово здають ліквідні квартири в центрі міста - елітні варіанти і житло підвищеної комфортності. Господарі такої нерухомості розглядають оренду не як спосіб додаткового заробітку, а як свою основну роботу на літній період. При цьому квартиру треба постійно підтримувати у хорошому стані: прибирати після кожного гостя, робити косметичний ремонт. Природно, швидкість псування речей і обробки вище при подобовій оренді, ніж при довгостроковій, адже в квартирі постійно міняються мешканці.
Основна проблема господаря, що здає своє житло в подобову оренду, - пошук мешканців. Останніми роками конкуренція з боку міні-готелів, у безлічі тих, що відкрилися серйозно понизила прибутковість від подобової оренди. На відміну від господарів квартир власники міні-готелів мають ширші можливості по рекламі своїх номерів, можуть запропонувати клієнтам додаткові послуги, оформити відрядні документи. Таким чином, подобова оренда поступово програє міні-готелям все більше господарів квартир переводять свої об'єкти в довгостроковий сегмент і не намагаються заробити додаткові гроші на літній оренді. З подобового ринку йде нерухомість, що знаходиться в спальних районах. Враховуючи невисоку ціну і труднощі з пошуком клієнтів здавати їх подобово стає просто невигідно.
За останні декілька років, незважаючи на ріст ставок в довгостроковому сегменті, ціни на подобову оренду практично не виросли. За нашими даними, бідненька, але чистенька квартира в центрі може бути здана за ціною від 90 до 120 грн (усе залежить від місця розташування). Якщо квартира відремонтована по євростандарту, із смаком обставлена і обладнана побутовою технікою (щонайменше, пральною машиною і мікрохвильовою піччю), то її пропонують орендарям за ціною від 150 до 250 грн. за день. Великогабаритне житло в центрі (від трьох до шести кімнат) має менший попит, проте за наявності пристойного ремонту його можна здати за розумною ціною. Квартири рівня люкс, наприклад видові квартири-студії, відреставровані апартаменти в старовинних будинках, обійдуться орендареві від 250 до 500 грн. в добу. Слід зазначити що для здачі апартаментів такого рівня орендодавцеві доведеться відреставрувати не лише саму квартиру, але і увесь під'їзд, а можливо, і двір, інакше елітний орендар туди не поїде.
|
