Останнім часом прийнято більше говорити про проблеми орендодавця, ніж орендаря: житлова площа - його власність, і ризикує саме він. Практика показує, що кількість обманів і непорозумінь, що сталися з орендарем квартири, ніяк не менше зате гроші він втрачає частіше. Поговоримо про те, які ризики для орендаря існують на ринку найму житла.
Ризик 1. Пастки аферистів!
Не варто думати, що з вами такого ніколи не станеться. Більшість потерпілих від шахрайства на ринку оренди житла - люди недурні, але юридично безграмотні.
Схем багато. Одна з найпоширеніших - оренда вже орендованого майна. Аферист знімає одно- або двокімнатну квартиру низької цінової категорії, а потім пропонує її іншому наймачеві. Тут можуть бути варіанти. Перший: квартиру здають за ціною значно нижче середньорічної, але вимагають передоплату, яка покриває витрачені шахраєм гроші за перший місяць найму і приносить прибуток. Можливі також і інші випадки: наприклад, аферист від'їжджає у відрядження на декілька місяців і просить плату вперед; "господар" благає почекати з переїздом, поки не вивезе зайві речі, і хоче, щоб за перший місяць йому заплатили зараз або залишили аванс (30-50 % від орендної плати). Через декілька днів, коли довірливий наймач приїжджає вселятися, він виявляє перед дверима ще декілька сімей, з яких уявний власник квартири теж узяв аванс. Аферисти можуть навіть укладати договори найму і відразу вручати ключі, але завжди залишають лазівку для обману. Іноді перед заселенням вони міняють замки в квартирі або незабаром з'являються "родичі" і виставляють непрошених мешканців. Потрапити в пастку афериста, на жаль, досить легко. Вони хороші психологи і усе заздалегідь прораховують. Практично в будь-якому солідному агентстві нерухомості є списки квартир, господарі яких регулярно обводять наймачів навколо пальця. Як же уникнути афери? Головна порада: перевіряти документи на квартиру і що засвідчують особу, не давати грошей без розписки у якій обов'язково мають бути вказані паспортні дані орендодавця. Це ризики, пов'язані з шахраями, які свідомо готові до обману. Тепер поговоримо про ризики, які виникають при різних непорозуміннях і розбіжностях орендодавця і орендаря.
Ризик 2. Муніципальна квартира
Усі знають, що неприватизована квартира належить місту, але мало хто з орендарів піклується про отримання письмової згоди представника муніципалітету і усіх, хто прописаний в квартирі, на оренду житла. Саме цей папір є засадничим. Без дозволу муніципалітету будь-який прописаний в квартирі може заборонити наймачеві жити в ній. Є випадки, коли на цьому нюансі будується шахрайство: двоє прописаних розігрують спектакль - один здав і поїхав, а іншому ніде жити. Але існують випадки неумисного обману, коли розбіжності в сім'ї (дружина здала, а чоловік проти) змушують наймача покинути квартиру, в якій він жив всього декілька місяців, а то і тижнів. І навіть якщо невдалий орендодавець поверне гроші все одно доведеться шукати іншу площу, переїжджати, втрачати час і нерви. Тому необхідно з'ясувати, чи знаходиться квартира або кімната у власності у орендодавця. І якщо вона не приватизована, потрібно вимагати письмового дозволу усіх прописаних в квартирі людей. А для оренди кімнати в комунальній квартирі незайве заручитися підтримкою сусідів : якщо вони будуть проти, краще договір не укладати і від такого варіанту відмовитися. Те ж саме стосується і квартири у якої декілька власників: слід дістати письмову згоду кожного з них на оренду житла.
Ризик 3. Несвоєчасне підвищення орендної плати.
Допустимо, людина нещодавно винайняла квартиру, прожила в ній пару місяців, а господар підвищив орендну плату, не попередивши заздалегідь. Оскільки при оренді житла для багатьох орендарів важливий ціновий аспект багато хто шукає житло дешевше і розраховують саме на первинну суму. Але звичка робить свою справу. І орендар погоджується з новою орендною платою, тому як думка про переїзд набагато страшніше додаткової суми. А усе тому що не укладений договір оренди і у орендаря немає документу, що підтверджує розмір орендної плати. Саме у договорі фіксується вартість одного місяця оренди, а також час, протягом якого орендодавець не має права її міняти. Хтось відноситься до орендованої квартири по-діловому, як до засобу заробляння грошей, а хтось - занадто трепетно і боязливо, і тому вирішує, що має право відвідувати її в будь-який час і контролювати життя орендаря. На жаль, не усі укладають договір. Але навіть якщо робити це необов'язково, потрібно окремо обговорити питання про можливі візити. Це допоможе вирішити, як і коли приймати господаря з перевіркою, або відмовитися від житла, якщо він турбується за майно і планує навідуватися частіше, ніж дозволено. До речі, звичайна практика така: орендодавець відвідує квартиру раз на місяць, приїжджаючи за орендною платою і заздалегідь попередивши орендаря по телефону.
Ризик 4. Несподіване відключення "вісімки" господарем.
Орендареві треба серйозно обговорити проблему міжміських розмов. Деякі орендодавці вважають за краще відключати "вісімку", щоб позбавити себе від неприємних сюрпризів у вигляді величезних телефонних рахунків. Проте це значна незручність для орендаря: важко дзвонити на мобільні з федеральним номером, а для міжміських дзвінків доводиться купувати картки або замовляти переговори заздалегідь. Тому варто відмовитися від оренди такої квартири або переконати господаря піти на компроміс: наприклад, дати якусь суму в заставу (її повернуть, коли орендар з'їжджатиме, або зарахують за останній місяць орендної плати). Та і контролювати користування "вісімкою" нескладно - орендодавець може по телефону ще до приходу рахунку з'ясувати, скільки мешканець наговорив за місяць.
Ризик 5. Пошкоджена квартира. Кому платити?
Є таке поняття - природний знос квартири. Воно не юридичне, а швидше практичне. Не буває так, що жили-користувалися декілька років, а усе залишилося в тому ж стані. Гроші при оренді платять не за повітря і наявність сантехніки, а за користування квартирою. І є невідворотні процеси зношування, стирання і інші. Орендна плата, яку орендодавець кладе в кишеню, - це дохід із закладеними в нього ризиками і витратами. Та все ж подібні моменти просто необхідно обговорити окремо, навіть якщо можна обійтися без укладення договору. Хоч би для того, щоб потім не довелося робити капітальний ремонт або відшкодовувати вартість тих речей, які вже були зламані або розбиті до вселення. Краще всього скласти акт приймання-передачі, в якому описується квартира і її стан, причому цінні речі і техніку вказати особливим пунктом, щоб наймачеві не довелося доводити, що пральна машинка куплена ним особисто кілька місяців тому, а старовинне дзеркало ручної роботи він в очі не бачив.
Ризик 6. Квартира по знайомству
Щасливий орендар, якому вдалося винайняти квартиру по знайомству. Адже йому не довелося платити агентству за послуги, та і орендодавець - людина перевірена несподівано піднімати орендну плату не буде. Ось тут орендар здійснює рокову помилку: часто занадто тісні відносини з господарем призводять до того, що в квартирі зберігаються його речі, він приходить, коли йому зручно, відкриває двері своїм ключем і тому подібне А якщо орендна плата істотно нижча за ринкову, господар почуває себе благодійником, а орендар - залежним. Тому навіть з близькими людьми слід домовитися заздалегідь, адже квартиру все-таки здають, нехай навіть і знайомі і за низькою ціною.
Ризик 7. Ви платили? Я платив!
Основне правило взаєморозрахунків з господарем - ніяких грошей без розписок! Нехай це буде найпростіша розписка, де приведені паспортні дані орендодавця, або навіть клаптик паперу з підписом господаря, що орендну плату за певний місяць він отримав. Але вона має бути. Якщо стосунки з власником квартири офіційні - документ теж має бути офіційним. Якщо стосунки швидше особисті, чим ділові, можна скласти розписку в будь-якій формі. Ніколи не вгадати, які сюрпризи готує життя. Відомі багато випадків, коли, отримавши орендну плату, орендодавець не доносив її до будинку, а потім стверджував, що грошей йому не давали. Чи, узявши конверт, господар раптом "виявляв", що їх значно менше чим орендар повинен був заплатити. Отже від обману і непорозумінь рятує тільки розписка.
Отже, орендареві слід дотримуватися наступних правил:
1. Не звертатися в інформаційні агентства і до приватних агентів. Шукати квартири по знайомству або через агентства нерухомості, які надають реальні варіанти і ретельно перевіряють документи господаря.
2. Перевіряти у господаря документи на квартиру і паспорт у разі самостійної оренди житла, а гроші віддавати тільки під розписку.
3. Складати договір оренди і акт прийому-передачі квартири. У договорі обов'язково вказувати паспортні дані - свої і господаря. У предметі договору зафіксувати характеристики квартири (адреса, площа і т. д.), що здається, документ, що встановлює право, засвідчує що це дійсно господар нерухомості, визначити вартість одного місяця оренда, час, протягом якого орендодавець не має права її міняти, усі запоруки і передоплати, питання ремонту, відвідувань господарем квартири і тому подібне.
4. Заздалегідь обговорити усі важливі моменти (оплата міжміських розмов, комунальних послуг, час відвідувань, хто ремонтує сантехніку, якщо щось зламалося, і тому подібне), навіть якщо орендодавець - близький знайомий.
|
